Stromen onze woningbouw ambities over?
Recent zijn publicaties verschenen met titels als “Huiseigenaren de klos door klimaat: ‘50.000 woningen kunnen de helft minder waard worden”(AD), en afgelopen woensdag “Huiseigenaar weet weinig over klimaatrisico’s, pleidooi voor klimaatlabel”(NOS). ABN Amro doet onderzoek naar het prijseffect van een verhoogd overstromingsrisico en geeft aan dat dit effect onvoldoende is in geprijsd in de huidige huizenprijzen (https://www.abnamro.com/research/en/our-research/is-flood-risk-already-affecting-house-prices)
Klimaatverandering zorgt voor mogelijke waardedaling van woningen. Maar wie is hiervoor verantwoordelijk? Moet de koper zelf een afweging maken, aangezien er veel informatie beschikbaar is over overstromingsrisico’s. Of moet de overheid een meer coördinerende rol aannemen en stappen ondernemen om de effecten zoveel mogelijk uit te spreiden? En hoe moet hiermee om worden gegaan bij gebiedsontwikkeling.
Overstromingsrisico’s integraal onderdeel van woningbouw gebiedsplannen
Wat is de impact van overstromingsrisico’s op de woningbouwopgave. Er is veel kennis en expertise beschikbaar in Nederland en modellen laten precies zien waar de risico’s liggen. Waarom wordt deze kennis over overstromingsrisico’s maar beperkt meegenomen in het maken van plannen?
De eerste stap hierin is om dit integraal onderdeel te maken van de initiatiefase van gebiedsontwikkeling. En ja natuurlijk gebeurd dit al wel enigszins. Maar wie de woondeals naast overstromingsrisico kaarten legt, ziet opmerkelijk veel overlappende gebieden.
Als een potentieel woningbouw gebied een verhoogd overstromingsrisico heeft betekent dit niet dat we collectief onze ogen dicht moeten doen en gewoon door moeten gaan. Als er iets zorgt voor onnodig energiegebruik is het wel bouwen op een plek waar je binnenkort weer weg moet, daar veranderen flexwoningen niets aan. Aan de andere kant wil dit ook niet zeggen dat het plan onhaalbaar is geworden. Momenteel wordt de informatie over de risico’s echter onvoldoende gebruikt in de initiatiefase.
Dat de informatie over risico’s onvoldoende wordt meegenomen zien we bijv. in het Rivierenland. In de Woondeal voor Rivierenland het woord “overstroming” 1 keer genoemd, namelijk als volgt: “Het Dagelijks Bestuur van het waterschap is verantwoordelijk voor een doelmatig waterbeheer. In het Omgevingsplan houdt de gemeenteraad rekening met het waterbelang met het oog op behoud van waterkwaliteit en het voorkomen van wateroverlast, droogte en overstromingen, om te komen tot een evenwichtige toedeling van functies aan locaties, onder meer woningbouwlocaties”.
Een ander voorbeeld van woningbouwplannen in een gebied met verhoogd overstromingsrisico is het plan Wageningen-West. Dit is een momenteel onbebouwde strook te westen van Wageningen, parallel aan de Nederrijn, maar zoals op de kaart van Atlasklimaateffect (onder) te zien valt dit in een risicogebied. In beleidstukken over dit plan van 1000 woningen is nog niets te vinden over mitigerende maatregelen.
De risico’s van waarde verlaging op projectontwikkeling
ABN Amro deed onderzoek naar het prijseffect van een verhoogd overstromingsrisico en geeft aan dat dit effect onvoldoende is in geprijsd in de huidige huizenprijzen (https://www.abnamro.com/research/en/our-research/is-flood-risk-already-affecting-house-prices.
‘Onvoldoende ingeprijsd’ is natuurlijk een lastig begrip, want dat zou betekent dat je een duidelijk beeld hebt over de noodzakelijke kosten om ergens overstromingen te voorkomen en hoe en door wie deze kosten gedragen dienen te worden. Dat weet het ABN Amro onderzoeksteam niet.
Maar los daarvan is het natuurlijk goed om te onderzoeken of er überhaupt al enige inprijzing te zien is . De onderzoeksvraag hier is; hebben woningen in een gebied met verhoogd overstromingsrisico’s een lagere verkoopprijs (en/of woz waarde) dan ze houden hebben als dat overstromingsrisico er niet zou zijn.
Uit een eerste verkennende analyse die wij in Wageningen hebben uitgevoerd, waarbij een deel van de stad een overstromingsrisico heeft en een deel niet, komen kleine prijsverschillen naar voren en komen de locaties met een overstromingsrisico iets lager uit. Wellicht dat huiskopers toch al iets van overstromingsrisico inprijzen, maar het verschil is voor nu nog verwaarloosbaar klein.
De stappen vooruit voor OPENRED
Bij OPENRED zien we het als onze taak om dit hiaat in de initiatiefase te dichten en zien onszelf bij uitstek als de juiste partij om dankzij data analyses de verschillende stakeholders gezamenlijk een optimaal gebalanceerde beslissing te laten maken.
De doelen die OPENRED zich hiervoor stelt:
- Bij het spotten van nieuwe locaties die potentieel interessant zijn voor woningbouw ontwikkeling zal gelijk het overstromingsrisico worden getoond, zodat goed kan worden afgewogen of hier tijd in moet worden gestoken
- Bij het scannen van de potentie van een mogelijk woningbouw ontwikkeling plan zullen we voor gebruikers laten zien wat de overstromingsrisico’s zijn
- Onderzoeken of en in welke mate overstromingsrisico’s zijn ingeprijsd in woningprijzen en hoe dit eventueel verschilt voor verschillende regio’s in Nederland
- Bij het mixen om tot programmamix varianten te komen voor een mogelijke project invulling zullen we de kosten voor risico mitigerende maatregelen onderdeel maken van gebiedsplannen
