Senioren zijn de sleutel voor doorstroming op de huizenmarkt! Maar zijn ze te kieskeurig?  

Nederland vergrijst in een rap tempo. De babyboomgeneratie bereikt de pensioengerechtigde leeftijd en de levensverwachting stijgt gestaag. Terwijl dit op zichzelf een teken van vooruitgang en welvaart is, brengt de vergrijzing uitdagingen met zich mee op het gebied van huisvesting. 

Eén van de meest opvallende gevolgen van de vergrijzing is de toenemende vraag naar seniorenwoningen en zorgvoorzieningen. Ouderen willen gelijkvloers wonen, met voorzieningen die hen ondersteunen bij hun zorgbehoeften. Dit creëert een grotere vraag naar levensloopbestendige woningen, zoals appartementen en bungalows, met faciliteiten zoals drempelloze toegang, brede deuropeningen en aangepaste badkamers. Echter, deze woningaspecten en voorzieningen zorgen voor substantieel hogere bouwkosten. 

Momenteel blijven veel ouderen langer zelfstandig wonen. Een deel van de senioren is erg gehecht aan hun huidige woning en wil niet weg, maar een ander deel kan geen geschikte levensloopbestendige woning vinden. Veel ruime gezinswoningen blijven daardoor bewoond door senioren en dit leidt tot een verstopping van de woningmarkt, waarbij jongere generaties moeite hebben om woningen te vinden. 

Levensloopbestendige woningen zijn een goed middel om ouderen zo lang mogelijk een prettig leven te kunnen laten hebben. En om jongere gezinnen door te laten stromen naar grotere gezinswoningen. 

Een deel van de senioren wil een levensloopbestendige woning en zoekt daar actief naar. Vaak met een flinke overwaarde op de huidige woning. Maar het aanbod is beperkt. En als een product veel gevraagd is, maar het aanbod is beperkt, dan zegt de economische theorie dat de verkoopprijzen stijgen. Maar gebeurt dat eigenlijk? En zijn het daarmee interessante producten voor ontwikkelaars om aan te bieden? 

Verkoopprijzen

Het is interessant om op te merken dat hoewel de vraag naar levensloopbestendige gestapelde woningen in de markt vaak resulteert in een hogere verkoopprijs, dit fenomeen niet zo duidelijk is bij grondgebonden woningen. Dit is goed te zien in onderstaande grafiek: 

In deze grafiek is te zien dat woningen waar aanpassingen zijn gedaan of elementen zijn toegevoegd om woningen levensloopbestendig te maken, duidelijk voor de toekomstige kopers een hogere waarde hebben. Echter dit effect is zeer beperkt voor grondgebonden woningen, maar erg fors voor appartementen.  

Kopers van levensloopbestendige appartementen zijn bereid een substantiële prijspremie te betalen voor de levensloopbestendigheid daarvan. Kopers van levensloopbestendige grondgebonden woningen zijn slechts beperkt bereid een prijspremie te betalen t.o.v. kopers van niet levensloopbestendige grondgebonden woningen. 

Bij gestapelde woningen is er waarschijnlijk een verband tussen de extra bouwkosten voor levensloopbestendige voorzieningen, zoals gemeenschappelijke ruimtes, liften en bredere gangen, en de uiteindelijke verkoopprijs. Deze aanpassingen zijn vaak duurder en hebben daardoor een grotere impact op de verkoopprijs. Bij grondgebonden woningen is er in onze data geen verband te ontdekken tussen levensloopbestendige woningen en een hogere verkoopprijs, dit kan te maken hebben met lagere bouwkosten voor deze bouwstijl. Maar daarnaast kan de krapte op de woningmarkt ervoor zorgen dat levensloopbestendige grondgebonden woningen ook door gezinnen worden gekocht. En dat hun enorme vraag zorgt voor prijsstijgingen bij zowel levensloopbestendige als de niet-levensloopbestendige grondgebonden woningen. 

Verschillen binnen Nederland

Je zou verwachten dat er wat zou verschillen zouden zijn, want senioren hebben nu eenmaal andere wensen dan gemiddeld Nederlands huishouden. En dit kan tot verschillen leiden tussen gebieden met realitief veel ouderen en beperkt aanbod ten opzichte van gebieden met meer jongeren. Want juist rust en ruimte wordt door senioren meer gewaardeerd, net als basisvoorzieningen in de buurt, terwijl noodzaak tot snel bij de snelweg of station wat minder belangrijk voor hen.  

Dit heeft OPENRED nader onderzocht middels statistische hedonische prijsanalyse.  

Daaruit blijkt dat hetgeen het meest een effect heeft op de VON prijzen de afstand tot de kust blijkt te zijn. Dus het prijsverschil tussen woningen die wel of niet levensloopbestendig zijn is het grootste aan de kust. En dat betekent dat senioren extra veel interesse hebben in woningen die geschikt zijn voor hun levensfase, in de buurt van de Nederlandse kust.  

In onderstaande kaart en grafiek is het volgende te zien; het prijsverschil tussen woningen die wel of niet levensloopbestendig zijn, per regio. De woningwaarde per regio verschilt natuurlijk fors, maar daar is in deze analyse al voor gecorrigeerd. Het gaat slechts om het verschil in prijzen dat verklaard kan worden door de levensloopbestendigheid.  

Constructiekosten levensloopbestendige grondgebonden woningen

Bij gestapelde woningen zijn de bouwkosten voor levensloopbestendige voorzieningen een stuk hoger dan niet-levensloopbestendige appartementen. Dit komt door gemeenschappelijke ruimtes, liften en bredere gangen en extra faciliteiten binnen de woning. Deze aspecten spelen beduidend minden bij grondgebonden woningen. Daar zorgen deze extra faciliteiten slecht beperkt voor hogere bouwkosten. Dit is te zien in onderstaande grafiek.

Het is belangrijk om hierbij aan te merken dat deze prijsverschillen niet locatie afhankelijk zijn. Dus dit kan niet zorgen voor de verschillen in verkoopprijzen bij regio’s aan de kust, zoals we dat bij de voorgaande analyse zagen.

Conclusie

Eén van de meest opvallende gevolgen van de vergrijzing is de toenemende vraag naar seniorenwoningen en zorgvoorzieningen. Ouderen willen gelijkvloers wonen, met voorzieningen die hen ondersteunen bij hun zorgbehoeften. Dit creëert een grotere vraag naar levensloopbestendige woningen.

De impact van de vraag naar deze woningen heeft OPENRED nader onderzocht middels statistische hedonische prijsanalyse. Uit deze analyse komen een aantal opmerkelijke inzichten naar boven:

• Kopers van levensloopbestendige appartementen zijn bereid een substantiële prijspremie te betalen voor de levensloopbestendigheid daarvan. Kopers van levensloopbestendige grondgebonden woningen zijn slechts beperkt bereid een prijspremie te betalen t.o.v. kopers van niet levensloopbestendige grondgebonden woningen.
• Senioren hebben extra veel interesse in levensloopbestendige woningen in de buurt van de Nederlandse kust en zijn bereid zijn om een beduidend grotere prijs premie te betalen
• Ook blijkt dat aanbieders van dergelijke woningen in gebieden dichtbij de Nederlandse kust dit al enigszins gebruiken bij het vaststellen van hun verkoopprijzen.

Deze feiten bieden projectontwikkelaars mogelijkheden om in de toekomst hun projecten beter af te stemmen op toekomstige kopers. En het lijkt verstandig om bij woningprojecten in kustgebieden extra in te zetten op levensloopbestendige woningen.

Wat is OPENRED

Binnen OPENRED proberen wij een faciliterende rol in dit debat aan te nemen. Zo maken we de marktvraag naar levensloopbestendige woningen voor iedere locatie in Nederland inzichtelijk en bieden we binnenkort inzicht in de opbrengsten en kosten van dit type woningen. Door samen te rekenen aan de optimale plannen op de juiste plekken proberen wij deze rol in te vullen. Door samen te werken met de betrokken marktpartijen hopen wij de verschillende belangen in dit probleem te kunnen behartigen en zo te werken naar een betere toekomst.