In gesprek met: Roxanne Mulder en Robert Mackaaij van VanWonen.

Roxanne Mulder en Robert Mackaaij zijn markt- en data analisten van gebiedsontwikkelaar VanWonen. Sinds 2022 maken zij gebruik van de OPENRED. Om deze prettige samenwerking te vieren, gaan we met hen in gesprek en gaan we in op wat OPENRED voor hen betekent gedurende het ontwikkelproces en hoe het beslissingen ondersteunt.

1. Kan je jezelf en van Wonen introduceren? Wie ben je en wat is jouw rol bij VanWonen?

Wij zijn Roxanne Mulder en Robert Mackaaij, beiden als Markt- en Data-analist werkzaam bij gebiedsontwikkelaar VanWonen. VanWonen’s missie als gebiedsontwikkelaar is om woningen en leefomgevingen te creëren, voor de gezondste generaties. Werkend vanuit onze kantoren in Zwolle, Utrecht, Den Haag, Groningen en Nijmegen zijn wij actief door bijna heel Nederland. Voorbeelden van onze ontwikkelingen zijn het Ebbingekwartier in Groningen, Hart van de Waalsprong in Nijmegen en Kraanbolwerk in Zwolle.

Als Markt- en Data-analisten zijn wij verantwoordelijk voor het in kaart brengen van de marktontwikkelingen op de Nederlandse woningmarkt en de kennisdeling hierover binnen én buiten VanWonen. Voor iedere ontwikkelingslocatie ondersteunen wij het projectteam met onafhankelijke marktanalyses. Dit gebeurt in verschillende fases van het ontwikkelproces, van initiatief en crowdsource tot en met start verkoop, start bouw en realisatie.

Roxanne houdt zich daarbij vooral bezig met het klantperspectief, waaronder klanttevredenheid, woonwensen en betaalbaarheid. Ook is zij betrokken bij data-analyse en -processen. Denk aan de inzet van AI en het maken van interactieve dashboards. Dit laatste gebeurt in samenwerking met onze data scientists. Robert richt zich op macro-economische en maatschappelijke trends en de invloeden hiervan op de woningmarkt. Ook de beleggersmarkt valt onder zijn aandachtsgebied.

• Jullie werken sinds eind 2022 met OPENRED, destijds Houzr, wat zijn de redenen geweest om te starten?

Wij zijn destijds gestart met Houzr, nu OPENRED, om op een data-gedreven manier een onderbouwd inzicht te krijgen in de mogelijkheden van een potentiële ontwikkellocatie. Wij hadden al veel historische (woning)marktdata tot onze beschikking, maar misten de vertaling hiervan naar de toekomst. De resultaten uit OPENRED zijn gebaseerd op economische en woningmarkt-ramingen. Dit wegen wij mee in onze eigen marktvisie.

• Wat zijn de grootste voordelen van OPENRED bij VanWonen?

Met behulp van één online tool en met één druk op de knop krijgen wij in een paar minuten een goed beeld van de mogelijkheden en onmogelijkheden van een potentiële ontwikkellocatie. Dit is een perfect startpunt voor verdere markt- en gebiedsanalyses. Ook zijn de inzichten die OPENRED ons biedt in de woningbehoefte en marktvraag heel waardevol.

• Als OPENRED er niet zou zijn, wat zou je dan het meest missen?

Zonder OPENRED zouden wij zelf meer tijd kwijt zijn aan het verzamelen van data en informatie over een bepaalde locatie. De OPENRED Potentiescan bespaart ons veel tijd. Die tijd gebruiken wij nu om samen met het VanWonen-projectteam te brainstormen over de kansen en bedreigingen voor een bepaalde woning- of gebiedsontwikkeling. Onze collega’s, waaronder ontwikkelingsmanagers, projectontwikkelaars en verkoopmanagers, hebben heel veel lokale marktkennis. Die kennis verrijken wij met een breder, data-gedreven marktperspectief, mede dankzij de inzichten uit OPENRED. Deze inzichten leveren weleens leuke en interessante discussies op met onze collega’s. Het is dan fijn dat wij onze visie kunnen onderbouwen met onafhankelijke databronnen als OPENRED.

• Hoe is OPENRED verankerd in jullie bedrijfsprocessen?

OPENRED is één van de standaardbronnen ter onderbouwing van onze marktanalyses. Voor ieder VanWonen-project zijn er gedurende het ontwikkelproces minimaal drie beslismomenten vastgelegd, waarop een besluit moet worden genomen door onze investeringscommissie (IC). Onze marktanalyses vormen een verplicht onderdeel van deze IC-voorstellen.  

• Welke uitdagingen zien jullie binnen de nieuwbouwmarkt?

Om te beginnen met de kansen: er is veel vraag naar woonruimte in Nederland. De krapte is hoog en neemt alleen maar toe. Nieuwbouw is nodig om tegemoet te komen aan de woningvraag en woonwensen van huishoudens. Voordelen van een nieuwbouwwoning zijn het prettige wooncomfort, evenals het duurzame karakter van deze woningen. We zien de vraag naar dit type woning alleen maar toenemen. Daarbij helpt het dat de leennormenzijn verruimd voor energiezuinige woningen.

De grootste uitdaging is om de (veranderende) woonvraag te matchen met het nieuw te bouwen aanbod. Doelgroepen worden meer divers onder andere door migratie en individualisering. Het is een uitdaging om geschikte en betaalbare woningen te blijven realiseren op plekken waar de vraag het grootst is, in de grote en middelgrote steden van Nederland. De betaalbaarheidseisen, met minimaal een x percentage betaalbare huur en/of koop, is op deze plekken steeds lastiger te matchen met de stijgende ontwikkelkosten, waaronder grond- en bouwkosten.

Onze taak is om deze kansen en uitdagingen op de nieuwbouwmarkt mee te nemen in onze marktanalyses. Zo kunnen wij onze collega’s een eerlijk beeld mee geven over de marktindicatoren die van invloed kunnen zijn op de haalbaarheid van een woningbouwproject of gebiedsontwikkeling.

• Wat is het verschil sinds jullie met OPENRED werken?

Het grootste verschil is dat veel marktinformatie op één overzichtelijke plek te vinden is, in de OPENRED Potentiescan. Een eenvoudige tool om te gebruiken, maar zeer rijk aan informatie. Dit geeft voor ons richting aan verdere marktanalyses en onderzoeken.

Ten slotte ervaren wij de samenwerking met het team van OPENRED als zeer plezierig. Wij zien dat OPENRED voortdurend doorontwikkelt en verbetert met nieuwe data, features en modules. Het team van OPENRED luistert goed naar de wensen van de gebruikers, en denken en helpen graag mee met analysevragen die wij hebben.