De data is erg duidelijk: in Hoogvliet wil je doorbouwen!

De stad Rotterdam heeft een omvangrijke ambitie op het gebied van woningbouw. Daarbinnen is er een speciale plek voor Hoogvliet. Want tot 2040 kunnen er in potentie 2.500 woningen bijkomen.

De eerste stappen daarvoor zijn recentelijk al gezet door succesvolle (en eerlijk gezegd prachtige) projecten van #Heijmans en #ABB bouwgroep.

Op aanvraag van gemeente Rotterdam heeft het team van #OPENRED een onderzoek gedaan naar de potentie van Hoogvliet en specifiek het gebied Oudeland dat in de komende tijd als tender zal gaan verschijnen. Dit is uitgevoerd door zowel naar de marktvraag te kijken, alsook de financiële haalbaarheid.

De highlights van het onderzoek zijn als volgt:

De data toont veel vraag naar woningen in Hoogvliet vanuit heel de randstad
Er is veel vraag vanuit het middensegment (zelfs vanuit Stedelijke Dynamiek)
Het gebied Oudeland is vanuit ontwikkelaars perspectief zeker een interessante positie
De doelstellingen vanuit volkshuisvesting perspectief zijn hier goed te combineren met een rendementsdoelstelling voor projectontwikkelaars

Deze inzichten worden hieronder in meer detail toegelicht.

figuur 1: Voorspelde vraag naar nieuwbouwwoningen op jaarbasis op de gekozen locatie in Hoogvliet, gesplitst naar koopwoningen, sociale huurwoningen en huurwoningen in de midden en vrije sector.

Grote interesse voor Hoogvliet als toekomstige woongebied; evenredig sociaal, huur, koop

OPENRED heeft een model ontwikkeld voor het voorspellen van de marktvraag naar nieuwbouwwoningen. Dit model maakt gebruik van data over elk huishouden in Nederland, zoals de kans dat een huishouden wil verhuizen en de kans dat zij specifiek naar de locatie van een project willen verhuizen. Voor dit project betreft het de buurt Oudeland in Hoogvliet. Door al deze gegevensbronnen te combineren en te analyseren, kan het model de jaarlijkse marktvraag naar nieuwbouwwoningen nauwkeurig voorspellen. De grafiek in figuur 1 laat zien dat er een grote vraag van 1369 nieuwbouwwoningen op de locatie van Oudeland is vanuit heel Nederland en dat deze balans bijna compleet in balans is tussen koop, huur en sociale huur.

Brede interesse om te verhuizen naar Hoogvliet!

Doordat OPENRED data heeft over elk huishouden in Nederland, weten we ook waar de potentiële geïnteresseerden in toekomstige woningen momenteel wonen. Dit is te zien in figuur 2 hieronder. Uit de figuur blijkt dat er brede interesse is voor toekomstige nieuwbouwprojecten, zelfs vanuit andere steden zoals Den Haag en Amsterdam. Ook uit andere gebieden in Nederland is er interesse, maar deze is te gering om in de figuur met een kleur te worden weergegeven.

*figuur 2: Voorspelde verhuisbewegingen op jaarbasis naar de gekozen locatie in Hoogvliet, vanuit heel Nederland, per gemeente*

Ook vanuit centrum Rotterdam veel interesse in Hoogvliet!

Als we verder inzoomen op de wijken, zien we vooral veel vraag vanuit het centrum van Rotterdam. In figuur 3 hieronder is te zien dat er veel vraag is naar woningen in Hoogvliet van mensen die momenteel in Hoogvliet wonen, maar ook vanuit de centrumwijken van Rotterdam. Dit toont aan dat Hoogvliet duidelijk een meerwaarde biedt voor deze bewoners.

*figuur 3: Voorspelde verhuisbewegingen op jaarbasis naar de gekozen locatie in Hoogvliet, vanuit heel Nederland, per wijk*

Veel vraag vanuit het middensegment van de markt

Dankzij de data over elk huishouden in Nederland weten we ook welk type huishoudens geïnteresseerd is om naar Hoogvliet te verhuizen. Dit is te zien in de grafiek in figuur 4 hieronder. Vooral huishoudens uit het middensegment, zoals “Volks en Uitgesproken”, tonen interesse. Daarnaast is er ook interesse vanuit de groep “Stedelijke Dynamiek”, wat aantoont dat Hoogvliet steeds meer wordt gewaardeerd door een brede groep burgers en vanuit deze groep is ook meer vraag naar appartementen te verwachten.

*figuur 4: In het linker element zijn de verschillende doelgroepen beschreven, in het rechter element is te zien vanuit welke doelgroepen de meeste vraag naar een nieuwe woning in Hoogvliet zal komen*

Ook ruimte om levensloop bestendig te bouwen

Placemaking: hoe ontwikkeling een impuls geeft aan gebied en daardoor waarde

Het gebied krijgt een impuls door:

Kwalitatief goede nieuwbouwwoningen
Nieuwe bewoners, levendigheid en perspectief
Eventuele extra voorzieningen (zorg, winkels, horeca)

Kansen om voorzieningen niveau te verhogen

Door de toestroom van nieuwe bewoners zal er meer vraag ontstaan naar voorzieningen. Dit betreffen mogelijk: Basisscholen en middelbare scholen, Huisartspraktijken, tandartspraktijken en gezondheidscentrum, Supermarkten, buurtwinkels en mogelijk een winkelcentrum. Marktpartijen en gemeente zullen dit moeten onderzoeken om zo snel mogelijk duidelijkheid te krijgen over de noodzaak van toevoegingen om het voorzieningen niveau op peil te houden

Waarde ontwikkeling door placemaking

De hierboven beschreven kwaliteitsimpuls in het gebied dat ontstaat door de gebiedsontwikkeling zal zich gaan vertalen in stijgende prijzen van woningen. Dit is bovenop de algehele marktontwikkeling die zich ook sterk stijgend ontwikkeld. Dit betekent voor projectontwikkelaars dat de business case voor toekomstige ontwikkelingen er goed uit ziet en de stijgende prijzen zullen een reflectie zijn van de nog verder verbeterde omgeving.

Afsluitend

Ben jij geïnteresseerd in een dergelijke analyse voor jouw gebiedsontwikkeling. Neem dan contact met ons op! Dat kan telefonisch via (010) 3020 266. Je kunt ook hier een demo van de mogelijkheden met OPENRED aanvragen.