Analyse van de woondeal MRA West: Grote ambities maar weinig oog voor haalbaarheid

“Met de 35 ondertekende regionale woondeals uit 2022 en 2023 wil het ministerie BZK het landelijk woningtekort oplossen. De deals vormen de komende jaren de basis voor de volkshuisvestelijke opgave in de 35 regio’s. Met de inzet van alle betrokken partijen zal het aantal woningen evenwichtig en op een hoger tempo groeien.” Aldus de website volkshuisvestingnederland.nl.  

Het onderzoeksteam van platform OPENRED heeft het westelijke deel van de Woondeal Metropool Regio Amsterdam (MRA) onderzocht en gekeken naar de haalbaarheid van elk van de projecten. Deze analyse, uitgevoerd met behulp van het nieuwbouw analyse platform OPENRED en met data over de projecten die is verzameld door Locatus, werpt een kritische blik op de huidige situatie.

Fragmentatie, concurrentie en afzetrisico’s: 

De huidige plannen voor Haarlemmermeer bevatten bijna 23 duizend woningen. Het lijkt erop dat deze plannen grote ambities bevatten, maar niet onderbouwd zijn door data en een doordachte strategie. De plannen beconcurreren elkaar in grote mate, wat resulteert in aanzienlijke afzetrisico’s. Ook is er voor een aantal gebiedsontwikkelingen onvoldoende te verwachten marktvraag. Dit wijst op een gebrek aan centraal overzicht en coördinatie bij het opstellen van de plannen.  

Financiële disbalans en concurrentie: 

Een aantal plannen zijn met het huidige programma van eisen financieel niet haalbaar. Andere projecten zijn potentieel zeer winstgevend voor de huidige grondeigenaren. Deze disbalans kan ervoor zorgen dat (sociale) gebiedsoverstijgende doelstellingen in gevaar komen doordat alleen een deel van de projecten door zal gaan.  

Conclusie: 

Als de geconstateerde complexiteiten representatief zijn voor alle woondeals, zijn er ernstige zorgen over de toekomst van deze initiatieven. Een gebrek aan coördinatie en concurrentie tussen plannen kunnen de doelstellingen van de Woondeal MRA in gevaar brengen. Het is essentieel dat bij toekomstige initiatieven een meer gecoördineerde aanpak wordt gehanteerd om een duurzame en evenwichtige ontwikkeling te waarborgen. 

Inzichten per project 

Bols Quadrant 

Momenteel bevat het plan alleen gestapeld bouw, wat gepaard gaat met aanzienlijke marktrisico’s, want de vraag daarnaar is beperkt. Het huidige plan is niet financieel rendabel. Het probleem zit in de overvloed aan middenkoopwoningen. Meer variatie in woningtypes, waaronder sociale en vrije sector woningen zou het plan ten goede komen, zowel qua afzetrisico als financieel resultaat. Een heroverweging van het bouwvolume is benodigd en het aantal bouwfases zou moeten worden vergroot om de diversiteit en aantrekkelijkheid van het gebied te vergroten. 

Turfspoor 

Het voorgestelde programma lijkt goed aan te sluiten op de behoeften, maar het risico van de markt overstelpen ligt op de loer. Dit komt met name door aanzienlijke concurrentie vanuit Nieuw-Vennep West en Lisserbroek Noord. Ook de overmatige concentratie in het middensegment is een punt van zorg. Het perceel is weliswaar royaal van omvang, maar de vraag lijkt ontoereikend voor de voorgestelde vier fases. Beter is het om het aantal fases te verhogen. Het is raadzaam om de plannen te herzien en de sociale component te versterken, om zo mogelijke overbelasting op de markt te verzachten.  

Lisserbroek Noord 

Dit plan bestaat uit slechts 3 fases, terwijl er naar schatting wel 10 fases nodig zijn om aan met een marktaandeel van 33% de woningen met acceptabele doorlooptijden te verkopen of verhuren. Dit komt onder andere door veel concurrentie uit met name Nieuw-Vennep West en Turfspoor. Een bijkomend probleem is dat het voorgestelde plot aanzienlijk te groot is in verhouding tot de huidige marktvraag. Dit creëert een onbalans en risico’s voor het succes van het project. Het plan opdelen in meer deelplannen zou kunnen zorgen voor een gespreide marktvraag, waardoor het project beter kan inspelen op de behoeften van de markt en zo wordt de impact van concurrentie verminderd. 

Nieuw-Vennep West 

Ook bij de ontwikkeling van Nieuw-Vennep West zijn er grote uitdagingen. Het voorgestelde aantal woningen overschrijdt de marktvraag en er ontstaat overaanbod door concurrentie met Lisserbroek en Turfspoor. Het plot lijkt in algemene zin te groot voor de huidige marktvraag. Aanbevolen wordt om het aantal dure woningen te verminderen en meer betaalbare midden- en sociale woningen toe te voegen. Spreiding van marktvraag en beoordeling van concurrentierisico met andere projecten zijn cruciaal voor een gebalanceerd plan. 

Quatrebas Dorp 

Het blijkt dat de woningen in deze ontwikkeling niet volledig in één fase kunnen worden afgezet, tenzij er ten minste 25% van de woningen in het middensegment wordt opgenomen. Momenteel lijkt er bij de basis van het plan een overschot aan dure woningen te zijn, wat mogelijk aangepast moet worden. Een positief aspect is dat er geen directe concurrentie is van andere woondeals, waardoor er ruimte is voor een unieke positionering. De balans van het project kan worden verbeterd door het aandeel middensegment woningen te verlagen naar 25%, waardoor het mogelijk wordt om het gehele project binnen één jaar succesvol af te zetten.  

Quatrebas Centrum 

Voor dit project is de situatie echt anders dan de rest. Er is meer dan voldoende marktvraag en geen directe concurrentie van andere plannen. Hier zouden wat dat betreft een stuk meer woningen ontwikkeld kunnen worden. In zijn huidige vorm kan het project resulteren in een hele hoge residuele grondwaarde. Deze locatie biedt de potentie voor meer sociale woningbouw en het aanpakken van maatschappelijke uitdagingen, maar de huidige kans lijkt onbenut te blijven. 

Cruquius Dijk 

Dit project scoort heel goed qua haalbaarheid. De residuele grondwaarde pakt zo hoog uit dat dit in zichzelf eigenlijk een financiële uitdaging opwerpt. Deze locatie biedt potentie voor meer sociale woningbouw en het aanpakken van maatschappelijke uitdagingen, maar die kans blijft nu onbenut. Met een grotere focus op het optimaliseren van woningcapaciteit kan er meer worden ingespeeld op de vraag naar betaalbare huisvesting. 

Cruquius-Zwaanshoek 

Er is aanzienlijke marktvraag voor woningen in dit gebied, wat de situatie gunstig maakt. Het projectplan bevat momenteel echter een overschot aan kostbare woningen. Wel is er ruimte om meer in het betaalbare segment te ontwikkelen. Dit benut de marktabsorptie beter en kan daardoor de ontwikkeling versnellen. Daar kan het aantal woningen worden verhoogd en het aantal ontwikkelfases worden verminderd, bijvoorbeeld van 12 naar 10.  

Stationsgebied (Hoofddorp) 

In het kader van de woningbouw en gebiedsontwikkeling rondom het stationsgebied zijn er enkele suggesties naar voren gekomen. Er lijkt momenteel sprake te zijn van te weinig vraag in verhouding tot de beschikbare hoeveelheid woningen, vooral gezien het overschot aan dure woningen. Om deze uitdaging aan te pakken, wordt voorgesteld om de sociale woningbouw iets te verminderen en zo een betere mix van woningen te creëren. Door deze aanpassingen zou het aanbod beter kunnen aansluiten op de vraag. Daarnaast wordt aangegeven dat het toevoegen van meer fases een mogelijke oplossing is om het aanbod beter af te stemmen op de huidige marktvraag.