Bouwen we wel voor de juiste mensen?

Nederland vergrijst. Dat weten we. Maar de urgentie van wat dat betekent voor de woningmarkt, dringt nog steeds onvoldoende door. Terwijl er eindeloos wordt gedebatteerd over starterswoningen en betaalbaarheid, zit er ook elders een kurk op de fles: 55-plussers die noodgedwongen blijven zitten in een te grote eengezinswoning.

De cijfers van CBRE liegen er niet om. Tot 2030 moeten er 290.000 seniorenwoningen bijkomen, maar in 2025 zijn er slechts 5.300 gebouwd. Hoewel tijdens de Woontop van december 2024 alle woondealregio’s concrete aantallen hebben vastgelegd, blijft de daadwerkelijke realisatie ver achter.

Het meest recente NVM-rapport onderschrijft dit beeld en kijkt nog verder naar de toekomst. Tot 2040 zullen er 550.000 65-plus huishoudens bijkomen, en tussen 2040 en 2070 nog eens 575.000. Dat is een substantieel deel van de bevolking. Daarnaast helpt het rapport twee misverstanden de wereld uit. Ten eerste, vergrijzing komt niet alleen in krimpgebieden voor, maar is een landelijk fenomeen. Ten tweede, de toename van eenpersoonshuishoudens wordt niet door jongeren veroorzaakt, maar door 75-plussers.

Alle signalen staan dus op rood, en het betreft een probleem voor de lange termijn.

Het probleem is niet de oudere, maar het aanbod

Ouderen willen niet zomaar verhuizen, ze stellen eisen aan locatie, formaat en voorzieningen. Deze kritische houding is niet verrassend, de huidige woonlasten zijn laag en veel ouderen voelen zich prettig in hun woning.

Onderzoek van het CBS wijst uit dat 56 procent van de 55-plussers niet wil verhuizen, tenzij het niet anders kan. De drie belangrijkste redenen: een prettige woning, een fijne buurt, en basisvoorzieningen in de buurt. Dat zijn geen onrealistische eisen.

De NVM concludeerde in 2023 al dat veel ouderen noodgedwongen blijven wonen in huizen die niet meer passen bij hun levensfase, simpelweg omdat er geen aantrekkelijk alternatief is. Zolang er geen goed aanbod is, is er ook geen doorstroming.

Een recenter rapport uit 2025 gaat dieper in op de woonwensen en kenmerken van deze doelgroep, daar komen een aantal belangrijke factoren naar voren die deels overeenkomen met het eerdergenoemde CBS-rapport.

Verder is een vertrouwde omgeving een zwaarwegend aspect. Dichtbij sociale contacten en voorzieningen om zo lang mogelijk zelfstandig te kunnen blijven.

Ouderen willen kleiner wonen, maar zeker niet te klein. Twee slaapkamers zijn daarbij vrijwel altijd een vereiste. Het gewenste oppervlak neemt af, maar slechts beperkt. De beleidsmatige reactie om meer kleine appartementen te bouwen is hierin niet doelmatig.

Daarnaast wonen veel meer ouderen tegenwoordig in een koopwoning. Tussen de 65 en 75 jaar ongeveer 61 procent, ten opzichte van 45 procent van de mensen boven de 80. Er is sprake van een toenemende wens onder deze nieuwe generatie om te kopen.

In lijn met het voorgaande punt is er de toegenomen financiële ruimte onder ouderen. Jarenlang aflossen op de hypotheek, het ontwikkelen van overwaarde en spaargeld heeft als gevolg dat de wensen ten aanzien van een woning zijn toegenomen en er minder concessies worden gedaan.

Toegankelijkheid is essentieel. Denk daarbij aan drempelloosheid, maar ook aan een goede keuken en een prettige buitenruimte.

Kabinetsbeleid mist deze doelgroep

Het kabinetsbeleid richt zich bijna volledig op betaalbare nieuwbouw. Logisch op het eerste gezicht, maar het mist een cruciale nuance. Meer dan de helft van de ouderen heeft een koopwoning, én vermogen opgebouwd. De eenzijdige focus op betaalbare seniorenwoningen sluit niet aan bij vermogende ouderen die hogere eisen stellen aan een woning.

Dat ziet OPENRED ook terug in de data. Kopers van levensloopbestendige appartementen zijn bereid een substantiële prijspremie te betalen‚ zeker in kustgebieden. Ouderen zijn niet op zoek naar de goedkoopste optie, ze zijn op zoek naar de juiste optie. Een woning die past bij hun levensfase, op een aansprekende locatie.

Op basis van data lijkt er vraag te zijn naar ruime, goed gelegen en goed afgewerkte seniorenwoningen. Het aanbod moet beter op de vraag gaan aansluiten. Wellicht kans voor ontwikkelaars om deze groeiende markt te bedienen, en tegelijkertijd de doorstroming van de woningmarkt te bevorderen.

Gemeentelijk beleid werkt de oplossing soms tegen

Een bijkomende complicerende factor waar we niet omheen kunnen: regionale regelgeving. Boven op het landelijk beleid leggen gemeenten vaak strikte eisen op aan het aandeel sociale huur en middenhuur. De bedoeling is goed, maar in de praktijk kan dit ertoe leiden dat ontwikkelaars relatief meer grotere vrijesectorwoningen realiseren om de businesscase sluitend te krijgen. Daardoor lijkt het erop dat senioren niet altijd passend aanbod vinden en tussen wal en schip raken.

Data als sleutel

Wij geloven dat data de sleutel is om dit vraagstuk te ontrafelen. Waar is de vraag naar levensloopbestendige woningen het grootst? Welke locaties hebben echt potentieel? Wat zijn de verwachte opbrengsten, en hoe verhouden die zich tot de bouwkosten? En welke voorzieningen maken een locatie aantrekkelijk genoeg om ouderen daadwerkelijk te laten verhuizen?

Die vragen zijn beantwoordbaar — door het potentieel van een locatie te toetsen op basis van demografie, vraagdichtheid en marktwaardes, door talloze programmascenario’s door te rekenen op opbrengst en haalbaarheid, en door de aanwezigheid van voorzieningen in kaart te brengen die bepalen of ouderen ook daadwerkelijk willen verhuizen. Alle lopende en potentiële projecten komen samen in één dashboard, van haalbaarheidsanalyses tot risicoprofielen — met voor elk project een volledig plandossier met actuele voortgang en vroegtijdige kansensignalering.

Bouwen voor ouderen zet verhuisketens in gang, waardoor veel meer mensen kunnen verhuizen naar een woning die beter bij hen past.

Plan een demo in